domingo, octubre 10, 2004

¿Por qué bajará la vivienda un 55%?

Antes de comenzar con la exposición de cómo llegamos a esa conclusión, nos gustaría hacer una breve reflexión o más bien aclaración matemática. Una corrección de precios del 55% es equivalente a contrarrestar una subida del 122%. Es decir si una vivienda costaba 100.000 € en el año 97 y actualmente “vale” 222.000 €. La futura corrección del 55% la dejaría de nuevo en 100.000 €. Aunque todo esto no es del todo correcto ya que cuando hablamos de una corrección del 55% hablamos en términos reales (descontando la inflación). Dicho de otra manera, si tuviéramos una inflación futura del 3% anual durante 4 años (12,5% inflación), hablaríamos de una bajada de precio de aprox. 40-45% en precios nominales, ya que ambos efectos conseguirían la bajada del 55%

Los 6 métodos utilizados para alcanzar dicha cifra son los siguientes:

- Precio de la vivienda / Renta disponible
- Rentabilidad del activo (precio del alquiler de dicha vivienda)
- Ajuste sobre previsiones de organismos independientes
- Estructura de costes de la construcción / promoción
- Precio del suelo en las últimas adjudicaciones
- Valoración de las empresas inmobiliarias en bolsa

Trataremos de ser breves y de lenguaje sencillo ya que así es más fácil comprender el razonamiento:

a) Precio vivienda / Renta disponible. Mientras que dicha ratio se encuentra con unos valores medios históricos de 3,5 (actualmente es así en muchas economías desarrolladas a pesar del fenómeno global de burbuja provocado por los actuales tipos de interés reales negativos), en España se sitúa entre 7,5 y 8 veces. Siempre se ha vuelto a valores de equilibrio (aunque a veces con efecto “overshooting” el ajuste es más fuerte que una simple vuelta a la media). Esto ha sido siempre así a lo largo de la historia, aunque algunos pueden creer en un nuevo paradigma. Una vuelta al equilibrio nos dejaría en un ajuste entre el 53% y el 56%.

b) Rentabilidad precio activo: tengamos en cuenta que la rentabilidad habitual de un activo inmobiliario está en torno al 5-6% (esta es la cifra comúnmente aceptada para el caso de oficinas, centros comerciales…y antes para vivienda). Bien, hemos tomado un caso extremo, los paus del norte de Madrid, donde pueden comprobar (sept 04) que las viviendas con servicios completos tienen precios de salida en torno a los 450.000 € mientras que los alquileres rondan los 850-900 € (con una comunidad de 100-125€). La rentabilidad bruta de dicha “inversión” es de 9.000 € anuales o lo que es lo mismo 2%. Pensemos también en la zona sur de Madrid donde por viviendas de 250.000 € (teóricos) se obtienen rentas mensuales de 600 € (quitémosle los 50€ de gastos), en este caso no llegaríamos al 3% (2,6%). Estos cálculos no tienen en cuenta otros gastos, impuestos municipales, impuestos de sociedades o irpf, etc. En cuyo caso hablaríamos de rentabilidades netas del 1-1,5%. Podríamos pensar que los alquileres deberían duplicarse pero lamentablemente eso depende de la renta disponible no de las facilidades de financiación o el espejismo crediticio actual que permite el masivo endeudamiento en la compra de vivienda. (Nota: no se han tenido otros gastos o depreciaciones que harían la rentabilidad incluso menor) Hagamos números para subir del 2% al 5% o del 2,6% al 6%, necesitamos disminuciones de precio entre 57% y 60%.

c) Ajuste sobre previsiones de organismos independientes: Cuando comenzaron a aparecer los primeros artículos de The Economist, hace ya más de un año hablaban de una sobrevaloración del 30% (mar 2003), si aceptamos como buenas las últimas subidas de la vivienda: 17% anual.(27% adicional de subida en 18 meses) hablaríamos de una sobrevaloración del 57% en verano de 2004. El Banco de España con datos de 2002 hablaba de un ajuste de más del 15% sobre el valor de equilibrio (sumen 2 años, 35% adicional), nos quedamos de nuevo en una sobrevaloración del 50%. Actualmente se manejan advertencias entre el 20% y el 50% de sobrevaloración, dependiendo de lo conservador que sea el organismo o la contención de “pánico” que quiera hacer. Actualmente existen advertencias serias de: FMI, OCDE, Banco de Españaa, Banco Central Europeo, The Economist, Goldman Sachs, Societe General, Colegio de Arquitectos…y un largo etc. Nos quedamos en una sobrevaloración a fecha de hoy del 50%.

d) Estructura de costes de la construcción / promoción: Hagámoslo de manera sencilla y además con un caso real de Madrid. Evidentemente se puede complicar mucho más el modelo pero nos quedamos en la sencillez para mejorar la comprensión. Antes de nada algunos datos de partida: el precio medio de construcción de lo que llaman lujo (construcción normal en altura) ronda lo 500 €/m2, el margen comercial histórico de la promoción de viviendas estaría en el 30%. Y el resto: impuestos, tasas, seguros, gastos financieros, gastos estructura…y el famoso suelo. El suelo no es ni más ni menos que un activo cuyo valor va desde 0 hasta lo que el comprador de una vivienda construida encima de él está dispuesto a pagar, o dicho de otra manera, su valor se calcula a la inversa, lo que queda de restar al precio final (el que marca el mercado) los anteriores gastos/costes. Tomemos el caso de Madrid (en la última publicación de idealista.com sept 04 Madrid o Barcelona aprox 3600 €/m2. Bien desde 3600 tengamos en cuenta: 30% margen comercial, 500 € construcción y 10% (resto gastos), nos lleva a que el suelo se queda en 1660. Esto supone un 45% del precio final cuando históricamente ha estado en un 25-30% del precio final. Dicho de otra manera, se podría vender el m2 a 1700 €/m2 en Madrid o Barcelona con la siguiente estructura de costes: 30% margen comercial (miren como la promoción sigue ganando), 10% gastos, construcción 500 €/m2… y el suelo 520 €/repercutido, o lo que es lo mismo 30% del precio de la vivienda (el famoso precio de equilibrio). La lástima es que con estos precios los promotores pasarían a ganar la mitad de lo que ganan actualmente y los tenedores del suelo algo similar. Con esta nueva estructura de costes estaríamos en 1700/3600, un 53% de bajada.

e) Precio del suelo en las últimas adjudicaciones: Ahondando en el caso anterior veamos la última subasta de suelo en Madrid. Méndez Álvaro Sept 2004. edificabilidad: 13,445m2, precio 16,3 mill. € (+impuestos). Precio m2 edificable = 1300 €/m2 (precio del suelo repercutible). Estas viviendas se están vendiendo a más de 5000€/m2, que siguiendo la anterior estructura de costes: 1300 suelo + 500 construcción + 500 gastos ….hasta 5000 € = 2700 €/m2 margen comercial. Vaya un margen comercial del 55%, pero no decíamos que el margen debería ser del 30%. Aquí hay dos cosas, los promotores pueden vender mucho más bajo de precio y el ayuntamiento ha cedido a estos parte de las “ganancias” (¿ha vendido barato?). Les propongo los siguientes cálculos: precio de venta del m2/construido 3000 €/m2: 1300 suelo + 500 construcción + 300 gastos +900 margen (30% margen). Pues ya lo ven, incluso el suelo comprado hoy permite vender más de un 40% más barato manteniendo un 30% de margen comercial (de más de 5000€/m a 3000€/m, en el caso utilizado) Esto es lo que ya hoy descuenta el mercado. ¿a qué precio se podrá promover cuándo el precio del suelo descuente precios de venta más bajos futuros?

f) Valoración de las empresas inmobiliarias en bolsa: Tomemos una frase publicada previamente a la salida a bolsa de Fadesa en “El Mundo (16 abril 04)”: “El valor de los activos inmobiliarios de Fadesa (medido por el Net Asset Value -NAV- después de impuestos) es de 2.479 millones de euros a diciembre de 2003, lo que supone un valor contable de sus títulos de 22,3 euros”. Es decir con los precios de los activos inmobiliarios a “precios de mercado” de diciembre de 2003 (ahora sería más según las tasadoras) el valor debería ser de 22,3. Incluso digámoslo de nuevo: si los analistas se creyeran los precios actuales de la vivienda le darían un valor de 22,3 €, lástima que con lo que creen que deberían valer le den un 11,5 €. Un 50% menos. Similares cálculos se podrían hacer con Urbis, Colonial y otras. En rigor no deberían utilizarse estas ratios para la valoración de empresas dedicadas a la promoción, ya que la ratio más importante sería el PER, en cuyo caso los resultados son aún peores. Los informes sobre el valor patrimonial de las empresas inmobiliarias y patrimonialistas son elaboradas con los “teóricos precios de mercado” de la vivienda por consultoras como Richard Ellis, los mismos valores que vemos publicados en los escaparates de la agencias inmobiliarias o en los informes de Tinsa. Pues ya ven, parece que cuando se analiza a fondo “el mercado” no le da un valor de más del 50% de lo que estos expertos en tasaciones afirman que vale la vivienda hoy.

Y para concluir les diré que en todo caso esto no quiere decir que el ajuste será mañana. De hecho cuando la vivienda había subido un 80% (no un 120%) ya se hubiera podido advertir de un ajuste (y muchos lo hicieron) y como han visto ha seguido subiendo. Las burbujas son tales por durar más de lo que se espera. En cualquier caso existe un escenario diferente, que ya desde antes del verano de 2004 cambió el ciclo: expectativas, control del crédito, exceso de oferta, estrangulamiento del poder adquisitivo y la coyuntura macroeconómica.

No se preocupen, el ciclo ha cambiado y deben por tanto aprovechar este nuevo escenario… pero sobre todo… paciencia.

84 Comments:

Anonymous Anónimo said...

segun sus calculos economicistas nadie compraria loteria.


pero esto no es asi. hasta la ONU quiere poner una bonoloto.


y la loteria tiene mas de 200 años.

10 de octubre de 2004, 14:43  
Blogger Burbujator said...

Efectivamente amigo, hoy en día comprar una vivienda y pretender que sea un acierto es como jugar a la lotería.

10 de octubre de 2004, 15:50  
Anonymous Anónimo said...

Hola Bubujator!!

Una vez más, me pongo en contacto contigo, para decirte que me gustaria creerte, pensar que esto, el pelotazo de la vivienda, tiene los dias contados...
Que sepas, que yo tambien lo creo!

Hace ya unas semanas, te comente la idea de que pudieras instalar el Skype (telefonia IP) y poder dialogar los dos sobre estos temas... me encataria poder hablar contigo.

De todos los modos Bubujator (perdona, no conozco tu nombre), gracias por estar ahí y hacernos creer. :-)

Un saludo y adelante!!.

Agur!


Luis Pérez Muñoz
Skype ID: lovolive

10 de octubre de 2004, 15:58  
Blogger El_basko_de_las_Amerikas said...

Hola Burbu,
Aqui te escribe un simple ser humano mas que por motivos de trabajo me he de mover a Madrid con mujer y crio(s) al hombro, 30 tacos y mucho sudor frio cuando el Excel me dice cuanto me queda para bocadillos de calamares.

Llevo siguiendo el mercado en Madrid cierto tiempo y lo mas claro que veo lo veo en el mercado de vivienda nueva. Las promociones estan empezando a apretarse el cinturon. Es mas, en 3 de 3 que contacte por telefono eran capaces de rebajarme hasta un 10%!!! del precio ofertado. Manda huevos, para regatear no esta el rastro? La vivienda usada sigue a su bola, aunque asumo que la gente que alquila vivienda no tiene tan estudiado cuanto se puede estirar el mercado como lo tienen las constructoras. Otra de las cosas que he notado es que el alquiler se ha estancado, el alquiler es un mercado mas liquido que la compra, asi que supongo que es mas facil que se ajuste a corto plazo. Varios pisos que he rastreado desde finales de 2003 (porque es cuando suponia que tenia que estar ya en Madrid, pero eso para otro dia) han bajado un 15-20% su precio. Y muchos de ellos han permanecido sin alquilar en todo este periodo. Y esto empieza a minar la moral del especulador...

En fin, muchas gracias por tu trabajo. Da un poco de agua al sediento. Espero que en uno o dos anhos tu blog ya no sea necesario.

Un saludo y a esperar con la canha.

11 de octubre de 2004, 14:02  
Anonymous Anónimo said...

Hola, burbujator. Soy Julius, a lo mejor me has leido en algún foro por ahí, quien sabe.

Bueno, al turrón. Enhorabuena por tu trabajo, y ánimo en el esfuerzo, mantener todos estos criterios y explicarlos no es tarea facil.
Gracias por todo.
Abrazos

13 de octubre de 2004, 9:25  
Anonymous Anónimo said...

Buenas!

La verdad es que me gustaría creerte pero visto lo visto con mis ojos dudo mucho que se produzca un ajuste de los precios aunque la lógica es lo que dice que debería pasar. Lo que veo es que la vivienda de segunda mano sigue subiendo, y no un poco, después de vacaciones en Vallecas por ejemplo ha subido ni más ni menos que un 20% respecto de principios de año. Ha sido un caso curioso, en diciembre enero estaba a medio millón el metro cuadrado, luego se estancó y ahora, después de vacaciones vuelve a estar a medio millón. No veo el porqué tendrían que bajar los precios (nadie va a vender más barato si no es por pura y dura obligación) y ahora mismo aunque tenemos una hiperinflación y más en la vivienda parece que todo sigue igual. ¿Bajará de verdad? Lo dudo pero bueno, la esperanza es lo último que se pierde ;-)

13 de octubre de 2004, 9:46  
Anonymous Anónimo said...

Buenas!

La verdad es que me gustaría creerte pero visto lo visto con mis ojos dudo mucho que se produzca un ajuste de los precios aunque la lógica es lo que dice que debería pasar. Lo que veo es que la vivienda de segunda mano sigue subiendo, y no un poco, después de vacaciones en Vallecas por ejemplo ha subido ni más ni menos que un 20% respecto de principios de año. Ha sido un caso curioso, en diciembre enero estaba a medio millón el metro cuadrado, luego se estancó y ahora, después de vacaciones vuelve a estar a medio millón. No veo el porqué tendrían que bajar los precios (nadie va a vender más barato si no es por pura y dura obligación) y ahora mismo aunque tenemos una hiperinflación y más en la vivienda parece que todo sigue igual. ¿Bajará de verdad? Lo dudo pero bueno, la esperanza es lo último que se pierde ;-)

13 de octubre de 2004, 9:46  
Anonymous Anónimo said...

Respecto a tu análisis e), me temo que no estas usando los datos correctos. Los 16,3 Mill. € era el precio de salida en la subasta. No se si esta parcela se ha adjudicado ya, pero las ofertas estaban entre 34 mill.€ la mas alta y 21,8 la mas baja, bastante lejos de los 16,3 mill.€ que tu utilizas.

14 de octubre de 2004, 16:24  
Anonymous Anónimo said...

¿Hay vida mas alla de Madrid? Porque según parece, y creo deducir, es estudio está dirigido para consumo de futuros compradores de Madrid, San Sebastián, Barcelona que son las grandes aglomeraciones urbanas, pero un 55 % en una capital de provincia de 60.000 o 100.000 o 200.000 habitantes... me parece una pasada Burbujator. Ya conocemos la situación de Madrid, como ejemplo, de que es insostenible, y por extensión, pues a grandes aglomeraciones como Barcelona, pero un pueblo o capital de provincia, de pequeña importancia, no me cabe en la cabeza.
De cualquier manera, te felicito por tu estudio, aunque creo que tus conclusiones son más bien tus propios deseos y no el producto de un estudio que se pretende riguroso. Ya es mérito el tiempo que dedicas asunto.

15 de octubre de 2004, 16:55  
Anonymous Anónimo said...

MEDIAS VERDADES + DESCONOCIMIENTO + DATOS ERRÓNEOS + ALGUNA MENTIRIJILLA = 55%

Decepcionante Burbujator, francamente decepcionante. Tanto esperar a sus famosos seis métodos para acabar en tan pobres razonamientos. ¡que decepción, que gran decepción¡ ¿empezamos?

a) Ratio histórica: “Mientras que dicha ratio se encuentra con unos valores medios históricos de 3,5 (...).Esto ha sido siempre así a lo largo de la historia, aunque algunos pueden creer en un nuevo paradigma”. Diablos burbujator ¿toda la historia? ¿en la edad media también? ¿y en Atapuerca?. Me parece que la serie histórica es muy cortita como para concluir con tanta rotundidad. Muchos autores hablan de una ratio “histórica” de 4,5 pero si tenemos en cuenta las diferencias en los costes financieros, las cosas cambian ¿verdad? (eso mejor nos lo callamos ¿no?). Y recuerde, ratios pasadas, no garantizan ratios futuras. De ser así, nuestra economía seguiría basada en el trueque.

b) Ridículo, simplemente ridículo. ¿Cuándo se dará cuenta de que la vivienda no puede analizarse en términos económicos como un valor más de bolsa, o en términos de pura rentabilidad? conoce perfectamente los condicionantes psicológicos y culturales del mercado de la vivienda. Ningún empresario mantendría durante 20 años una fábrica equipada sin producir en ella. Miles de personas mantienen 20 o más años sus pisos sin preocuparse ni tan sólo de alquilarlos. (Por cierto, nos decepciona profundamente una vez más sacando conclusiones como las que saca a partir de ¡un solo dato¡. No olvide publicar los datos de ese piso, semejante chollo no se lo perdería nadie. ¿no habrá picado usted en uno de esos anuncios-gancho del segundamano para pardillos?).

c) Genial, sencillamente genial Burbujator, reconocer a The Economist como “organismo independiente” es una joya sólo digna de usted. Otro razonamiento genial, sumar incrementos de precio de la vivienda a estimaciones erróneas para construir una estimación aún más errónea, ufff. Por cierto, compruebo con cierto asombro que usted utiliza los datos de incremento de precio de tinsa. ¡que curioso¡ para unas cosas nos valen y para otras no ¿verdad?

d) Aquí es donde a mi juicio más pone de manifiesto su desconocimiento de la materia de la que trata, y nos vuelve a sorprender mediante un impresionante análisis estadístico de la estructura de costes a partir de una serie de ¡un dato!. No se preocupe, yo le aclaro sus lagunas: coste de construcción: 500 €/m2, pero ojo, estructura y paredes amigo. Se olvida usted de las puertas, las ventanas, los cableados, las tuberías, el gas, el termo, los muebles del baño y la cocina, la preinstalación del aire acondicionado. Sume ahí 200 €/m2 mínimo. ¡como se nota que no se ha hecho una reforma en su cocina o baño en la vida, burbujator !hay, estos señoritos!. Gastos: (proyecto, estudio geotécnico, visados, licencias, seguro decenal, OCT, etc.) 150 €/m2. Hasta aquí lo que desconoce, a partir de aquí lo que oculta. ¿y los costes de urbanización? ¿no sabe que son a cargo del promotor? casi nada: movimiento de tierras, colectores subterráneos, red de energía eléctrica, agua potable, gas, fibra ótica y teléfono, viales, calles, jardines, mobiliario urbano, alumbrado (a 4500 € la farola más sencillita del mercado). Como veo que le gusta sacar conclusiones a partir de un solo dato, aquí se lo ofrezco: PAU de 224 viviendas. Coste de urbanización (a cargo de los promotores) 400 millones de pesetitas. Urbanización baratita en calidades, no se crea. ¿calderilla verdad?. Y mas cositas que se calla para que salgan los números: fiscalidad (15% del precio DE VENTA) y gastos generales (espero que usted los repercuta, por que de lo contrario vaya desastre de economista)

e) Nos vuelve a sacar conclusiones a partir de un solo dato, además particularísimo. Muy pobre

f) Por favor, hombre, por favor. Esto se comenta sólo. Fadesa, primer constructor español. Por cierto, ¿jugamos a ratio valoración PER en otros sectores? que sorpresas nos íbamos a llevar, ¿verdad?

Como me consta que cuando se queda sin argumentos tiende a desacreditar a su interlocutor, ya le aclaro: no soy promotor, ni trabajo en sector, ni tengo intereses el él. Mi único patrimonio inmobiliario es mi residencia habitual y una bajada del precio de la vivienda sólo podría favorecerme, pues haría más fácil el cambio a una vivienda de mejores características. Pero no sea tan burdo. Si quiere llevar a la gente a su bursátil jardín adelante, pero amigo, esfuércese un poco más.

15 de octubre de 2004, 18:18  
Anonymous Anónimo said...

al anonimo de antes.

en lo unico que me parece que iguala a burbujator es en la extensión y número de palabras utilizadas. lamentablemente, estas no aportan absolutamente nada. hace el ridiculo mas espantoso frente a unos argumentos serios como los que aporta burbujator.

16 de octubre de 2004, 20:26  
Anonymous Anónimo said...

Siempre se puede opinar sobre lo argumentado o no de una opinión. Lo verdaderamente lamentable son los lametraseros.

18 de octubre de 2004, 13:43  
Anonymous Anónimo said...

Yo os dire el porque va a estallar la burbuja... por logica, sin necesidad de datos.

He estado buscando piso para comprar en Madrid. Visitando webs, viendo casas, etc.


La gente esta loca, te quiere vender unas mierdas a precio de oro. He visto cuadras mas "acogedoras".

Yo sinceramente, cuando veo esas "mierdas", pienso; '...tienes que hipotecar practicamente el resto de la vida para pagar algo que es una mierda......' Señores las cosas tienen un limite y creo que ya se ha rebasado.

¿Acaso nos hemos olvidado de cuanto vale el dinero?, ¿lo que cuesta ganarlo?; lastima de que algunos se van a dar cuenta demasiado tarde.

Solo hay que tener dos dedos de frente para verlo, aunque ultimamente en España estoy dudando de que haya mucha gente que los tenga.

PD: Burbujator, Gracias por animar a la gente que estamos soportando esta "tormenta inmobiliaria".

20 de octubre de 2004, 10:06  
Anonymous Anónimo said...

Un simil:

EL JUEGO DEL EXPECULADOR
-------------------------

....Os acordais del juego en el que un globo se va inchando y hay que pasarlo antes de que explote...

20 de octubre de 2004, 10:20  
Anonymous Anónimo said...

Observatorio de la vivienda del colegio de notarios de España:
"Desde 1996 el precio del suelo se ha incrementado un 200 por cien."

25 de octubre de 2004, 13:13  
Anonymous Anónimo said...

Ciertamente no creeria lo del 55% si no fuese por que YA se estan viendo en algunos sitios bajadas del 35% en el precio por metro cuadrado del suelo.

Atención a la oferta de "Restaura" en apartamentos y estudios de la calle "Princesa" (zona del cubo), estan ofreciendolos a 3200 y 3700 euros el metro cuadrado, lo cual lo pone en una bajada en torno al 35% respecto a otras ofertas de segunda mano que rondan los 5400 euros/metro cuadrado.

Es el primer bajadon, puede que sea una forma rapida de esta empresa de obtener liquidez, como tambien el sintoma de que el batacazo inmobiliario va a ser en picado, y no vamos a tardar mas de un año en ver como los precios se ponen a niveles, posiblemente, inferiores a los de 1999.

Un cordial saludo y enhorabuena por tu trabajo.

15 de noviembre de 2004, 0:45  
Blogger cesvillas said...

Interesante estudio el que nos ofreces.
Me he permitido poner un extracto y el enlace en mi propio blog.

Ánimo y esperemos que el escenario vaya cambiando

Vivienda en España

17 de noviembre de 2004, 13:07  
Anonymous Anónimo said...

Al anonimo que repondio los seis puntos de burbujator mas arriba:

Me resulta absolutamente increible que publiques una contestacion refutando sus argumentos sin tan siquiera pararte a analizarlos, dando razones que mas parecen dogmas de fe que juicios razonados.

Por partes:

1. El precio del dinero y la facilidad de credito no estan incluidos en el ratio de manera EXPLICITA, cierto. Pero la serie historica es lo suficientemente amplia como para subsumir esa variable exogena (al fin y al cabo, las circusnstancias crediticias han variado en ambos sentidos a lo largo del ciclo). Que a ti no te parece larga? Pues es lo que hay, a no ser que nos des tu una explicacion alternativa convincente para refutar su validez. Te veo dentro de los que piensan que estamos dentro de un nuevo paradigma. Esos son los primeros que se comen sus palabras cuando estallan las burbujas.

2. A ver chico: un activo inmobiliario es primero activo y segundo inmobiliario. Ya conocemos del movimiento Mayayista que predica sobre la naturaleza metafisica de estos bienes, pero eso, mi querido amigo, es un tema de fe mas que una cuestion economica. Si hay algo que distingue el mercado inmobiliario respecto de la bolsa es la LIQUIDEZ. Y como usted bien sabra, la liquidez define la amplitud de diferenciales, entre otras cosas. Esto que significa? Que en el mercado inmobiliario pueden existir diferenciales mucho mas grandes que en bolsa entre lo que piden y lo que al final se paga, y por ende define de manera imperfecta las bases de fijacion de precios por comparables. Pero amigo: esto funciona al alza y a la BAJA.

3. Osea, que The Economist, el FMI, etc. son comparables a Tinsa, sociedad DIRECTAMENTE participada por las cajitas de ahorro de este pais deportivo. Por favor, seamos serios.

4. Para empezar Burbujato hace el disclaimer de que el ejemplo utilizado esta SIMPLIFICADO para hacerlo didactico, con lo que la mitad de su argumento se va al garete. En cuanto a la disparidad de cifras, personalmente estimo, con los datos del Colegio de Arquitectos en la mano, que los que utiliza Burbujator estan mas cercanos a la realidad que los suyos. Por cierto, no se de que promotor habla, pero jamas escuche que el promotor corriese a cargo del cableado y del telefono (ultima milla).

5. No conozco el caso. De cualquier manera, como dato unico estoy de acuerdo que no permite hacer extrapolaciones sensatas.

6. Fadesa es un banco de tierra, y como ejemplo para ilustrar el concepto de descuento sobre NAV me parece tan bueno como el de cualquier inmobiliaria. En lo que no estoy de acuerdo es que este descuento sea del 50%, sino que es mas bien de entre un 20% y un 30% de media en el sector. En la colocacion fue mas alto por el escaso atractivo de la oferta por la mal labor de los colocadores y por el efecto del descuento tipico de las OPVs.

Ahora, como dicen por aqui, vas y lo cascas.

6 de marzo de 2005, 0:33  
Anonymous Anónimo said...

joder, el tío se aprende lo que significa "subsumir" y "variable exógena" y va y se pone como una moto

29 de marzo de 2005, 15:29  
Anonymous Anónimo said...

¿Dónde andará Burbujator? ¿eh? ¿dónde andará?

20 de junio de 2005, 21:31  
Anonymous moose said...

Hi there " Burbuj or " --- I was in the search engines researching SEO Software when I came upon your blog..... I don't know if you are out of place in the engines, or I am out of place and just don't realize it :-)

29 de octubre de 2005, 20:12  
Anonymous commercial real estate loans said...

Hi: ##Name## I was just going about trying to find the latest information on real estate loans, when I came to your site, and even though, ¿Por qué bajará la vivienda un 55%?, is not quite what I was searching for, it did get my attention. I now see why when I was looking for real estate loans, related information It led me here. Good to be able find out about this. Thanks for the info.

29 de octubre de 2005, 23:06  
Anonymous real estate loans said...

Hi: ##Name## I was just out searching for some information on comercial loans, when I ran across your site, and even though, ¿Por qué bajará la vivienda un 55%? is not exactly what I am looking for, it did get my attention. I now know why I found you when I was looking for comercial loans. Very nice read, I am glad I was able to find you, thank you.

30 de octubre de 2005, 17:49  
Anonymous equity line of credit said...

Greetings: ##Name## I was just out looking for information about mortgage lenders, and found your site, and even though, ¿Por qué bajará la vivienda un 55%? is not exactly what I had in mind, it certainly got me to take notice. Nice read I now know why I found you when I was looking for mortgage lenders. I am glad I stopped by for a look, thanks

30 de octubre de 2005, 18:14  
Anonymous comercial loans said...

Hi: ##Name## I was just going about trying to find the latest information on comercial loans, when I came to your site, and even though, ¿Por qué bajará la vivienda un 55%?, is not quite what I was searching for, it did get my attention. I now see why when I was looking for comercial loans, related information It led me here. Good to be able find out about this. Thanks for the info.

30 de octubre de 2005, 19:37  
Anonymous Anónimo said...

Ojala baje un 55%

Mirar otro blog acerca de la vivienda www.blog70.com

31 de octubre de 2005, 11:06  
Blogger Roberto Iza Valdes said...

Este comentario ha sido eliminado por un administrador del blog.

2 de noviembre de 2005, 16:54  
Blogger Roberto Iza Valdes said...

Este comentario ha sido eliminado por un administrador del blog.

10 de diciembre de 2005, 6:39  
Blogger Mortgage Center said...

Hi, Thanks for your interesting blog. Keep up the great work! I also have a site & blog about mortgage calc, please feel free to visit.

26 de diciembre de 2005, 1:25  
Blogger mattflynn3539 said...

I read over your blog, and i found it inquisitive, you may find My Blog interesting. My blog is just about my day to day life, as a park ranger. So please Click Here To Read My Blog

3 de enero de 2006, 17:24  
Anonymous Tops said...

www.TheOnlinePromoters.com has everything a webmaster needs to succeed online

20 de enero de 2006, 21:15  
Blogger James Baker said...

I was just searching blogs,and I found your site, Friend! I like it!
Please accept my compliments and wishes for your happiness and success.
If you have a moment, please take a look at my site:
credit equity home line rate
It pretty much covers credit equity home line rate related issues.
All the best!

25 de enero de 2006, 4:41  
Blogger louisgibson62605021 said...

I read over your blog, and i found it inquisitive, you may find My Blog interesting. So please Click Here To Read My Blog

http://pennystockinvestment.blogspot.com

26 de enero de 2006, 5:28  
Anonymous Anónimo said...

PINCHA LA BURBUJA. NO COMPRES: ALQUILA
www.viviendadigna.org

Los cálculos de todos analistas son que las viviendas están entre un 50% y un 150% por encima de su valor real. Si conseguimos pinchar la burbuja inmobiliaria, y ahora mismo se dan unas condiciones idóneas para ello, en un plazo que puede oscilar entre los 18 y los 24 meses, te comprarás la casa de tus sueños a la mitad de su precio actual. Tú decides si quieres gastarte ahora 80 millones de pesetas en un piso “inflado” o si prefieres comprártelo por 40 dentro de 22 meses.

¿Por qué son idóneas las condiciones actuales para pinchar la burbuja?
* En primer lugar porque los precios han alcanzado unos niveles tan desorbitados que ya empiezan a fallar todas las trampas que el mercado ha venido poniendo para “cazar” nuevos compradores, la más perniciosa de las cuales ha sido la ampliación de los plazos de amortización de los créditos hipotecarios, que han llegado ya a los 50 años. La gente tiene que asumir que una hipoteca a 50 años es en realidad una deuda intergeneracional, y que es moralmente inaceptable lastrar el futuro de sus hijos, muchos de los cuales aún no han nacido, con cargas que no saben si aceptarían.
* En segundo lugar porque los precios han ralentizado su ascenso y es más fácil que la gente se convenza de que merece la pena esperar a ver que pasa.
* En tercer lugar porque hemos entrado en una crisis del petróleo que disparará la inflación y hará subir el precio del dinero (los tipos de interés), por lo que las cuotas mensuales se pondrán prohibitivas, incluso a 50 años de amortización.

Así pues, lo único que falta para cerrar el círculo es que los compradores que de verdad necesitan una vivienda (los inversores/especuladores tal vez sigan comprando, pero por poco tiempo), decidan demorar por un tiempo la compra. Si alquilan durante un par de años (como máximo), los aproximadamente 2,5 millones de pesetas que se gastarán en ello son, en realidad, la mejor inversión de su vida, ya que puede suponerles unos ahorros de hasta 50 millones, dependiendo del tipo de inmueble que estén buscando ¿Alguien conoce algún valor, fondo de inversión, imposición bancaria u obligación del Estado capaz de alcanzar una revalorización del 2000% en dos años?

En el mercado hay sobrada oferta de viviendas de alquiler y a precios razonables, sobretodo si los comparamos con los precios de venta. Considerar una estupidez pagar por un alquiler es como considerar que pagar por una habitación de hotel es cosa de idiotas. Alguien te ofrece un servicio (en este caso pone a tu disposición una vivienda durante un determinado periodo de tiempo) y tú pagas por ello ¿Qué hay de estúpido en esa transacción comercial? Cuando se dice que por el mismo precio del alquiler, o algo más, podrías comprar casa mediante una hipoteca a un plazo lo bastante largo, se olvida que con los precios de venta actuales, a lo que puedes acceder es a una vivienda mucho más pequeña y peor situada que la que consigues alquilando, y que estarás pagando ese precio (o bastante más si los tipos de interés suben) durante 40 o 50 años. O visto de otro modo, con el capital e intereses que hay que invertir para comprar una vivienda, podrías alquilarla durante 100 años o más ¿Quién es entonces el estúpido?

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria es un proceso que se alimenta a sí mismo. Lo único que tenemos que hacer quienes necesitamos una vivienda es sentarnos a esperar en nuestra butaca de nuestro piso de alquiler.
Pero que nadie se alarme, el país no se hundirá por ello. Afortunadamente España cuenta con sectores más imaginativos, más saneados y más honestos para crecer económicamente. No solo eso, sino que una vez racionalizado y equilibrado el sector de la construcción, éste volverá a quedar en manos de los empresarios más especializados y más capaces (ahora mismo promueven viviendas hasta los toreros), desapareciendo felizmente de la escena tanto personaje siniestro, prevaricador y corrupto.
Más información en: www.viviendadigna.org

24 de abril de 2006, 23:07  
Blogger lisaclinton43753684 said...

Get any Desired College Degree, In less then 2 weeks.

Call this number now 24 hours a day 7 days a week (413) 208-3069

Get these Degrees NOW!!!

"BA", "BSc", "MA", "MSc", "MBA", "PHD",

Get everything within 2 weeks.
100% verifiable, this is a real deal

Act now you owe it to your future.

(413) 208-3069 call now 24 hours a day, 7 days a week.

9 de mayo de 2006, 4:01  
Blogger ventas-online said...

A lo mejor todo es cuestión de entender qué significa una buena estrategia de ventas y todo solucionado.

12 de mayo de 2006, 16:57  
Blogger James Baker said...

I was searching blogs,and I found your site.Please,
accept my congratulations for your excellent work!
If you have a moment, please visit my site:
loans center
It pretty much covers loans center related issues.
Have a good day!

22 de mayo de 2006, 1:18  
Blogger Paul Adams said...

Hi Blogger!I like your blog! Keep up the
good work, you are providing a great resource on the Internet here!
If you have a moment, please take a look at my site:
loans center
It pretty much covers loans center related issues.
Best regards!

22 de mayo de 2006, 19:04  
Blogger Paul Adams said...

I was searching blogs,and I found your site.Please,
accept my congratulations for your excellent work!
If you have a moment, please visit my site:
loans center
It pretty much covers loans center related issues.
Have a good day!

22 de mayo de 2006, 23:44  
Blogger ventas-online said...

Hola, me han encantado los comentarios que he leido sobre ventas en sus multiples facetas, en este blog. Estoy seguro que contribuiran a la mejora de mi conocmiento en el tema y a un exito mayor en mis estrategias de ventas dentro y fuera de Internet. Un saludo.

9 de julio de 2006, 12:02  
Blogger ventas-online said...

Muchas gracias por los tan interesantes comentarios que se pueden leer en su blog. Es posible que la informaci�n que proporciono en estrategias de ventas pueda ser tambien util para sus lectores.
Un saludo y muchas gracias de nuevo.

15 de julio de 2006, 13:45  
Anonymous Anónimo said...

Invitación a participar en exposición de humor gráfico

Hola te remito la información de la exposición que estamos organizando ,estás invitado a participar,
en caso de que no estés interesado te agradeceríamos difundieras esta convocatoria entre tus amistades
o la enviaras a los medios de comunicación de tu localidad para darle la mayor difusión posible.
Un abrazo:

JRMora



La plataforma Antequera habitable organiza la exposición itinerante titulada:




“Especula en acción”
Colaboran: www.jrmora.com , www.portalhumor.com , www.lakodorniz.com

El tema principal de esta exposición es :
LA ESPECULACION URBANISTICA EN ESPAÑA Y SUS CONSECUENCIAS EN EL DETERIORO DE LA VIDA,
EL PAISAJE Y LOS RECURSOS NATURALES


Los trabajos seleccionados se expondrán de forma física en distintas salas de Andalucía
se inaugurará en Antequera y se trasladará a otros puntos de Málaga y Granada así como
en distintos portales de humor gráfico en internet ( jrmora.com , portalhumor.com y otros por concretar)

Podrán participar todos los dibujantes que lo deseen con un mínimo de 1 (una) obra y un
máximo de 5 (cinco) viñetas o tiras en castellano y con un fomato máximo de A4


La fecha máxima de recepción de trabajos será el 31 de agosto de 2006
Los trabajos pueden enviarse a exposicion@jrmora.com con una resolución mínima de 300 ppp
en color o B/N.

Para los envíos por correo postal no se admitirán originales, solo buenas copias en tamaño
A4.

Dirección postal de envío:
Referencia exposición
Apartado de Correos 46 -CP-29200 (Antequera) Málaga


En ambas modalidades de envío se deben incluir:

- Nombre completo del autor/a
- Teléfono de contacto
- Dirección de correo electrónico o postal para envío de información sobre los lugares
donde se celebrarán las exposiciones, así como fotografías o reseñas aparecidas en prensa
sobre la muestra
- Breve curriculum del autor/a, lugar de residencia, sitios donde publica , etc, para incluir
en el catálogo de esta exposición
- Declaración de propiedad de los derechos de la obra presentada y autorización a los
organizadores para ser mostrada en esta exposición, en caso de que NO se desee que la obras
sean mostradas en los lugares de internet propuestos indicar claramente:
"SOLO PARTICIPO EN EXPOSICIÓN FÍSICA"

El objetivo de esta exposición itinerante es descubrir la visión de los dibujantes sobre la
especulación inmobiliaria desde la perspectiva del humor.


A todos lo artistas seleccionados se les remitirá un certificado de participación en la exposición.


Esta exposición no tiene ánimo de lucro por lo que ninguna obra estará a la venta una vez finalizada
la exposición de la reproducción de los trabajos se depositaran en alguna entidad de caracter social
sin animo de lucro para su exposicion permanente.

18 de julio de 2006, 5:07  
Blogger ventas-online said...

Muchas gracias por los tan interesantes comentarios que se pueden leer en su blog. Es posible que la informaci�n que proporciono en estrategias de ventas pueda ser tambien util para sus lectores.
Un saludo y muchas gracias de nuevo.

28 de julio de 2006, 0:01  
Blogger Casadoroi said...

A mi modo de ver las cosas:

1- mientras exista demanda los precios de mantendrán o subirán. Depende del estocaje de vivienda. Ley oferta y demanda.

2- el coste de realización de una vivienda cada año resulta mas caro, y no me refiero al IPC. Nuevas normas que encarecen el producto y de manera relativa mejoran la calidad (Codigo Tecnico Edificación)son los responsables.

3- También demasiada burocracia y tiempo afectan al proceso edificatorio. Además tienden a incrementar.

4- la gestión de suelo resulta demasiado lenta, costosa e inoperativa, con lo cual mientras no exista una gran cantidad de suelo para edificar los precios tenderán a subir.

Entonces observando esos cuatro puntos tan evidentes... cómo narices va a bajar la vivienda tratandose de un bien necesario? en el peor de los casos se mantendrá, álguien mal venderá, pero bajar de manera generalizada?. Puede que en el centro de la ciudad no se venda facilmente por su elevado precio, pero en barrios o pueblos cercanos de momento todavia si.

Además: cómo se atreven a afirmar que la vivienda bajará si no saben lo que realmente vale edificar un metro de vivienda o de calle?

Lo que se tenia que haber hecho era una politica diferente que eliminase tanta burocracia inutil (= tiempo y dinero) y que desarrollase gran cantidad de suelo para evitar tendencias inflacionistas. Si hasta el Ayuntamiento de mi ciudad que es socialista, subhasta, no vende, subhasta el terreno para edificar a precios de salida muchísimo mas altos que cualquier operacion realizada entre particulares.

Creo que es la misma oferta y demanda la que corrige el mercado y la que marca a que precios se puede vender una vivienda.
Un amigo promotor me comentaba que le es mas fácil vender alrededor que en el centro de su ciudad. Es labor del gobierno que podamos acceder a una vivienda pero no dicen donde. Lógico.

1 de agosto de 2006, 13:22  
Anonymous joan said...

Carai! me ha gustado mucho el artículo, porque hace converger diferentes factores en una misma conclusión. Lo he destacado en mi web: bombollaimmobiliaria.com y os quería dar a conocer un articulo mio, que ya avanzo que puede ser parcial y contener incorrecciones, que destaca los actores, intereses y factores en esta burbuja:
http://www.bombollaimmobiliaria.com/es/principal.php

Saludos,

Joan

20 de agosto de 2006, 14:13  
Blogger guillermoe2006 said...

dirigido al anónimo de antes

No sé dónde compras las farolas pero yo acabo de instalar 6 (preciosas)a 1500

9 de septiembre de 2006, 9:50  
Blogger guillermoe2006 said...

yo soy aparejador,pero no me dedico al ramo de la vivienda sino al de la reforma para entidades publicas(ayuntamientos......)
No me puedo quejar del sueldo pero aún así es imposible comprarse algo decente.

9 de septiembre de 2006, 9:56  
Anonymous Un paciente said...

Sin mas, esto petara porque cuando la gente no pueda pagar su pisito y necesiten vender para poder vivir.
Ademas, solo es necesario un inicio de intencion de asomo de rumor de bajada para desplomar el tinglado, con el dinero no se juega y a la minima, como en bolsa, las cosas cambian

20 de septiembre de 2006, 0:26  
Anonymous Anónimo said...

I didnt find thing that i need... :-(
msn

25 de noviembre de 2006, 5:10  
Anonymous Anónimo said...

Good afternoon many have machines which not insuranced,
you have a unique opportunity only today to receive insurance the machine free of charge
auto insurance
auto insurance
cars insurance
cars insurance
texas car insurance
texas car insurance
car insurance quotes
car insurance quotes
car insurance policy
car insurance policy
xanax
phentermine
buy tramadol

3 de diciembre de 2006, 4:50  
Anonymous Anónimo said...

Buy soma online

http://mtsu32.mtsu.edu:11263/_disc2/00000195.htm#soma

14 de diciembre de 2006, 6:23  
Anonymous Anónimo said...

Buy levitra online

http://mtsu32.mtsu.edu:11263/_disc2/00000193.htm#cialis

16 de diciembre de 2006, 21:21  
Anonymous Anónimo said...

Existen dos posiblidades para esa gente de la muchos hablan, los hipotecados. Muchos dicen que: "se verán apurados y deberán vender por menos de lo que les costó y eso producirá que baje el precio de la vivienda".

Bajo esa premisa, se me plantean dos situaciones:

1ª) El hipotecado ha pedido todo el dinero. Así que debe el 100% de la deuda. Si el precio de la vivienda baja, no puede vender el piso por menos de lo que le quede por pagar. Así que está sometido a la letra. No formará parte de la masa de pisos del mercado inmobiliario.

2ª) El hipotecado pagó parte del dinero de la vivienda. Si se vé apurado, tendría margen para pedir una refinanciación y si esta no le llega, deberá apretarse el cinturón para pagar, pero en ningún caso podrá vender por menos de lo que le costó.

Así que en resumen, el precio puede bajar, pero mientras las mismas personas que promueven la vivienda digna, repudien el alquiler, están condicionandose a comprar. En culturas con un amplio uso del alquiler, podría funcionar, pero en un mercado como el español, en el que es precisamente ahora cuando comenzamos a sentir el flujo migratorio, creo que pueden haber turbulencias pero poco más.

Incluso en paises con gran cultura del alquiler, comienzan a verse repuntes en los precios, debido a que las rentabilidades para los propietarios son atractivas y seguras, no como en España.

Lo dicho, será más de lo mismo. Dentro de unos años, el enemigo será el arrendador (algo muy extendido en Europa) y no tanto el banquero.

PD: Ya que todo el mundo hace su apuesta, yo veo en todo caso bajada de 15-20% real (incluyendo IPC), en el peor de los casos.

PFSA

1ª) Si aportó dinero para la compra, con lo que no pidió todo el dinero. Si se vé apurado, puede refinanciar (no es que lo recomiende sin más, pero antes de perder la vivienda, la gente refinancia)

14 de enero de 2007, 18:25  
Anonymous Anónimo said...

usaa car insurance
general car insurance
auto insurance quote
rental car insurance
nj car insurance
in car insurance
car insurance cost
car insurance for mexico
car insurance canada
texas car insurance
online auto insurance quote
car accident insurance
buy car insurance
direct car insurance
online car insurance
geico car insurance
admiral car insurance
tesco car insurance
car
insurance philadelphia

low cost car insurance
car insurance cost
aarp car insurance
car accident insurance
car insurance rating
car insurance cost
compare car insurance quote
car
insurance philadelphia

nationwide car insurance
geico car insurance quote
classic car insurance

http://cheap-car-insurance.quickfreehost.com

Random Keyword: :)
infinity car insurance

15 de enero de 2007, 21:54  
Anonymous Anónimo said...

La verdad es que no estoy muy deacuerdo. Una bajado del 55% implicaría una crisis en el mercado como nunca se ha visto, tan solo podemos esperar en la venta de pisos una desaceleración de los precios, de lo contrario ningún promotor inmobiliario se embarcaría en la construcción de ningun piso. Si no hay demamda ...

22 de enero de 2007, 17:35  
Anonymous Anónimo said...

Search engines try it

Casino
viagra
tramadol
cialis

16 de febrero de 2007, 15:13  
Anonymous Anónimo said...

Latest news. Viagra, cialis

viagra
cialis
tramadol

20 de febrero de 2007, 8:05  
Blogger torreslopez said...

Todo un visionario este Burbujator. En el 2004, cuando casi nadie pensaba en la burbuja, ya justificaba su existencia, cuando los demás veíamos la cuesta subir. Me quito el sombrero.

27 de febrero de 2007, 12:25  
Anonymous Anónimo said...

inserection
inserection stores in atlanta ga
inserection adult novelties
inserection adult fantasy store
inserection atlanta
inserection adult store
star trek inserection
inserection business
inserection star trek
inserection jacksonville
inserection in atlanta
inserection aftershave
inserection hours
inserection and atlanta
www inserection com
inserection com
inserection stores
www shop inserection com
inserection adult fantasy store jacksonville fl
inserection adult fantasy
inserection atlanta sunday
adult video atlanta inserection hours
inserection store times
inserection and rebellion act of 1861
inserection atlanta directions
inserection stores in atlanta ga smyrna
inserection stores in atlanta ga addresses
inserection adult fantasy atlanta
search the web inserection
adult porn movie at inserection
com inserection www
fleshlight inserection
filipino inserection
http www inserection com
inserection adult fantasy com
inserection 30075
inserection marietta
inserection google
inserection chesire bridge
inserection sex atlanta
inserection ga
inserection adult fantasy store in atlanta
inserection adult
inserection atlanta ga
inserection adult fantasy store jacksonville fl
inserection ga atlanta
inserection on peachtree st in atlanta
inserection adult fantasy store atlanta ga
inserection sex atlanta adult stores
inserection starships
inserection glory holes
inserection and starships
inserection atlanta hours
shop inserection
search www inserection com
starcraft inserection
atlanta adult video store
adult entertainment video preview atlanta ga
atlanta adult video
adult video atlanta insurrection cheshire bridge
atlanta adult video stores
adult atlanta store video
adult video retail atlanta ga
adult video atlanta georgia
adult video atlanta
adult video stores in atlanta
atlanta adult video store
starship enterprise adult video atlanta
adult video store atlanta
good vibrations adult video atlanta
adult video store in atlanta
adult atlanta in store video
adult video rental alpharetta atlanta
adult video stores atlanta
adult video stores gloryholes atlanta area
adult video in atlanta
atlanta video adult loveshack
adult video stores in atlanta ga
southern nights adult video atlanta
adult video stores in atlanta georgia
atlanta xxx video adult
atlanta gay adult video studio
atlanta video adult buford
adult video atlanta area
adult video stores in atlanta ga
atlanta and adult video stores
adult video atlanta ga
atlanta video adult buford
adult video atlanta inserection hours
adult video stores in atlanta ga
atlanta adult video stores
atlanta adult video cam
video atlanta adult japanese
atlanta adult video store 20
atlanta xxx video adult
adult video rental atlanta
atlanta adult video insurection
adult gay video atlanta
atlanta adult video insurrection
adult video rental in atlanta
atlanta adult video stores ga
starship enterprises adult video atlanta
atlanta adult novelty
adult atlanta novelty store
adult novelty cakes atlanta
adult novelty store atlanta
insurrection adult novelty peachtree street atlanta
insurrection adult novelty store atlanta
adult novelty atlanta
adult atlanta in novelty store
atlanta adult novelty store
adult atlanta georgia near novelty shop
adult novelty stores in atlanta
atlanta adult novelty store
adult novelty stores atlanta
adult novelty cakes in atlanta ga
atlanta adult novelty stores
adult sex novelty stores atlanta
atlanta adult novelty stores
adult novelty cake atlanta
adult novelty stores in atlanta georgia
adult novelty in atlanta georgia
adult novelty store in atlanta ga
sex toys atlanta
sex toys in atlanta
adult sex toys in atlanta
sex toys store atlanta
wholesale adult sex toys atlanta ga
atlanta erotic toys sex adult


atlanta sex toys
atlanta adult sex toys and novelties retail store
sex toys atlanta 30307
adult sex toys atlanta
atlanta sex toys dildo
dom sub sex toys atlanta
loveshack adult store
atlanta video adult loveshack
loveshack adult novelty store
loveshack in atlanta
atlanta video adult loveshack
loveshack atlanta
loveshack atlanta georgia
starship enterprises atlanta
starship atlanta
starship enterprise atlanta
atlanta starship enterprises
starship enterprises atlanta georgia
atlanta enterprise starship
starship in atlanta
starship store atlanta
atlanta starship
starship headshops atlanta
starship adult atlanta
starship and atlanta
starship adult store atlanta
atlanta starship limousine
atlanta enterprise ga starship
starship enterprises store atlanta
starship in atlanta ga
starship enterprise adult video atlanta
starship of atlanta
review atlanta starship
starship atlanta ga
review atlanta starship enterprises
atlanta starship limosouine
starship enterprise stores atlanta
rate atlanta starship enterprises
rate atlanta starship
starship stores in atlanta ga
starship in atlanta ga
starship enterprises atlanta online store
starship atlanta georgia
atlanta and starship enterprise
google com custom q starship i atlanta
starship enterprise atlanta georgia
starship adult store atlanta ga
starship enterprises atlanta ga
starship enterprise in atlanta
starship novelty atlanta
starship enterprizes atlanta
starship trading atlanta
starship entertainment and atlanta
atlanta starship store
atlanta starship adult


atlanta starship lim
atlanta adult book store starship
review atlanta starship enterprise
starship enterprises atlanta novelty
starship enterprise adult store atlanta
starship enterprizes atlanta adult
starship enterprises atlanta ga
starship enterprises and galaxy trading in atlanta
starship enterprises adult store atlanta ga
starship atlanta
starship adult store atlanta ga
starship enterprise atlanta adult store
starship enterprise elations atlanta
starship stores atlanta
starship enterpirses adult store atlanta ga
starship enterpirses adult store atlanta ga
starship enterprise porn store atlanta
starship enterprises adult store atlanta ga
starship enterprises adult video atlanta
starship atlanta ga
starship enterprises atlanta store
starship atlanta
the starship atlanta ga
starship adult store
starship adult novelties
starship adult
starship enterprises adult novelty store
starship adult stores
adult enterprise starship store video
adult enterprise starship store
adult enterprise starship
adult starship store
starship adult toys
starship adult novelty
starship adult novelty store
adult comic starship
starship enterprise adult store
starship adult bookstore
starship enterprise adult
starship enterprise adult video
starship adult entertainment
adult starship
starship adult atlanta
adult enterprise starship video
starship adult novelty and tobbacco wharehouse


starship adult toy store
adult novelty starship
starship adult store atlanta
adult novelty starship store
starship enterprise adult video atlanta
starship enterprises adult
starship enterprise adult novelty store
starship entertainment adult novelties
starship adult video
starship adult bookstore
starship enterprise adult stores
adult starship enterprise
starship adult novlety
starship enterprises adult video
starship adult store college park ga
starship adult novelties store
starship adult novelties georgia
adult toys starship
adult video starship
starship adult toy
starship adult ga
starship adult novelty stores
adult starship trading galaxy
adult novelties starship
adult starship
adult store starship suwanee ga
starship enterprises adult novelties
starship adult dvds
starship adult novality
starship enterprise adult video store
starship enterprise adult entertainment
starship adult sex
starship the adult store
starship adult store atlanta ga
starship in adult
starship adult video store
starship adult ware
starship adult enterprises
starship galaxy adult toys
starship adult novelty store ga
starship adult wear
adult entertainment stores in georgia starship enterprises
adult videos starship
atlanta starship adult
adult store starship
atlanta adult book store starship
application for adult starship
experience starship adult
starship enterprises adult store
starship enterpirses adult store atlanta ga
starship industries adult
starship enterprise adult store atlanta
starship enterprizes atlanta adult
starship adult sex shop
starship the adult store com
starship sex adult
starship enterprises adult store atlanta ga
starship adult ertertainment
starship adult store atlanta ga
starship enterprise atlanta adult store
starship enterprise adult super store
starship enterprize adult super sotre
starship adult novelt
starship adult stores net
starship enterpirses adult store atlanta ga
starship adult store
starship adult movies
starship enterpirses adult store atlanta ga
starship adult shops
starship enterprises adult toy stores
starship adult star
starship enterprises adult store atlanta ga
starship enterprises adult video atlanta
starship adult stores georgia
starship adult novelty toy store
starship adult comic
starship enterprises adult store atlanta ga
starship the adult store site
starship enterprises adult novilties
starship the adult store official site
starship adult store atlanta ga
starship adult novelties suwanee ga

29 de marzo de 2007, 9:17  
Anonymous Anónimo said...

Get insurance leads here!

25 de abril de 2007, 18:21  
Anonymous Anónimo said...

visionario????....amos venga, que el post es de final del 2004,que en el sector inmobiliario dos años y pico es un abismo, es de los que creia en una inexistente burbuja inmobiliaria y no se compro una vivienda y ahora seguramente que se estara lamentando. Ser realistas señores.

16 de mayo de 2007, 13:49  
Anonymous Consejos para comprar piso said...

Despúes e tanto tiempo pasado desde que se inició este artículo, creo que ahora si ha llegado la hora de que bajen los pisos, al menos en los barrios medios y si no daros una vuelta y comprobar como se incrementan los anuncios de venta en las ventanas y no desaparecen.
[url=http://www.coches-belgica.com/hipotecas.html]Consejos para pedir hipotecas[/url]

22 de julio de 2007, 1:12  
Anonymous Anónimo said...

este blog es histórico, y cuando lleguemos al punto de capitulación en la bajada del precio de la vivienda, pediremos que burbujator salga del anonimato para hacerle un monumento. Se hará una foto con los sinvergüenzas especuladores al otro lado de las rejas.
La travesía ha sido larga, pero ya queda menos para llegar al objetivo, que según los cálculos de burbujator creo que serían los precios reales de equilibrio de 1998, de los que hablaba el Banco de España.
Ánimo burbujator, aunque te fallase el timing (2 características de las burbujas: se niega su existencia y no se sabe cuando van a estallar) te recordamos como pionero.
Ahora seguimos a pisitófilos creditófagos y otros para ver como evoluciona la situación.

25 de agosto de 2007, 23:31  
Anonymous Hipoteca cambio de casa said...

Siguen bajando los pisos y se oen algunos como tienen puestos anuncios para vender y ni tan siquiera les llaman interesandose.

6 de noviembre de 2007, 10:27  
Anonymous coches usados said...

Por lo que se ve, el autor de este post ya se lo veia venir. No sabemos si será tanto como un 55% pero seguro que al menos un 30% bajarán

6 de noviembre de 2007, 10:32  
Anonymous Anónimo said...

En mi caso fue este post el que me reafirmó en mis intuiciones de que los precios que había no eran lógicos.

Quiero agradecer a burbujator su esfuerzo de escribir este mensaje porque a mi me salvó y me hizo replantearme muchas cosas. Desde entonces siempre que quiero saber precios de cosas busco la media histórica e intento echar unos números como dios manda.

Gracias, gracias, gracias.

28 de diciembre de 2007, 16:05  
Anonymous Hipotecado said...

Nadie se creía que la vivienda pudiera bajar un 50% pero lo cierto es que casi nadie está comprando ahora mismo, los carteles de "se venden" se acumulan en las fachadas y empiezan a amrillear, y los bancos ya no prestan dinero tan alegremente....

Consecuencia; la vivienda ya está bajando. Que se queden en un 15-20% o realmente baje hasta su precio justo dependerá de la cabezonería de los que nos negamos a comprar a precio de oro, y del miedo del resto de los ciudadanos (tanto vendedores, como compradores).

Para los que no se creen que la vivienda pueda bajar tanto, les recomiendo leerse este artículo:

http://1000hipotecas.com/?p=37

4 de febrero de 2008, 15:39  
Blogger Miguel said...

Les animo a que sigan publicando artículos tan interesantes.

Un saludo,concapro.com

consultoracanaria.blogspot.com

12 de marzo de 2008, 19:06  
Anonymous Anónimo said...

en chile la crisis del sector inmobiliario esta golpeando muy fuerte. salio un articulo muy bueno en www.propiedades.elmercurio.com

21 de abril de 2008, 17:38  
Anonymous Anónimo said...

en chile la crisis del sector inmobiliario esta golpeando muy fuerte. salio un articulo muy bueno en http://www.propiedades.elmercurio.com

21 de abril de 2008, 17:39  
Anonymous Anónimo said...

Cada vez hay más gente que tiene problemas con sus hipotecas. En el foro ayudahipotecas se puede ver como el tema esta muy, pero muy mal:
href="http://www.ayudahipotecas.com"

16 de mayo de 2008, 16:01  
Blogger nerinossa said...

Estas viviendas se están vendiendo a más de 5000€/m2, que siguiendo la anterior estructura de costes: 1300 suelo + 500 construcción + 500 gastos …

23 de julio de 2008, 23:10  
Anonymous Anónimo said...

Nadie es profeta en su tierra, pero, efectivamente, la vivienda bajará un 55%. Ya esta ocurriendo.

24 de septiembre de 2008, 12:55  
Blogger Louis Allof said...

Jajajja, todavía me estoy riendo de la respuesta que le daban con cierto odio al pobre burbujator:

"f) Por favor, hombre, por favor. Esto se comenta sólo. Fadesa, primer constructor español. "

La pena es que no leyeran estos foros los políticos en el 2004. Ha sido la crónica de una muerte anunciada.

10 de febrero de 2009, 22:48  
Blogger Rafael del Barco Carreras said...

Es interesante leer sobre el año 2004... y oir hoy 2009 a los políticos y sus teles...

LA BURBUJA INMOBILIARIA,

TELE “B”, Y EL AYUNTAMIENTO DE BARCELONA.



Rafael del Barco Carreras



Entre las cuatro y cinco de la mañana es mi hora de Tele. Los telediarios de Tele 1, Tele 2, algún documental de Tele 3, y las vistas de mi ciudad, Barcelona, de Tele B, o sea, “Tele Única”, diluyen el sueño tras seis suficientes horas durmiendo. Un despertar para ante el ordenador preparar la batalla contra mi web, mi blog, e Internet. Sin pretenderlo, e intentando publicar la Corrupción que me arrasó, me he convertido en un solitario y aislado “blogger”. Satisfactorias inutilidades que desde hace un año y medio llenan gran parte de mi vida hacia los 69. ¡Ah!, y oigo a ¡Jiménez Losantos!.

Hoy, 26-02-09, me he cabreado con la del Alcalde Hereu, Tele B, que como si hubiera leído www.lagrancorrupcion.com ha dedicado un largo documental pregonando que la CULPA DE LA BURBUJA INMOBILIARIA LA TENÍAMOS TODOS. Y a propósito, quien no me lee, el “gran gurú” Narcís Serra, aunque las caixas, y varios “entes informáticos” municipales y gubernamentales entran continuamente en mi web, pasándose por la entrepierna la Crisis y en particular la gravísima situación de su Caixa de Cataluña, se aumenta el sueldo, o eso pregonan hoy mismo, Jiménez Losantos y varios más. Los políticos y sus propagandistas son el colmo de la desfachatez. La B después de arremeter contra las inmobiliarias, y la poca previsión de quienes se endeudaron comprando unos pisos tan caros, se inventan una especie de SINO NACIONAL conduciendo a España entera a un callejón sin salida. Un economista, unos ahogados compradores, otros necesitados, y varios demagogos culpando a tópicos y con soluciones de discurso político, con primeros planos incluso de la zona FORUM sin nombrarla, mejorando en mucho mi http://es.youtube.com/watch?v=zSl6yuRUYYQ .

Total, dicen que sobran tres o cuatro millones de viviendas y faltan otras tantas, y la culpa la tiene todo quisque menos el dueño de esa Tele, que es el Ayuntamiento de Barcelona, o los Socialistas que lo gobiernan desde hace treinta años, con sus planes urbanísticos, dominando instituciones financieras enfangadas en sus propias inmobiliarias, y lanzando la suya Consorcio de la Zona Franca a cotas de primera de la Ciudad. Y la culpa la tengo yo y otros dos millones de barceloneses que trabajo tendremos para salir del enredo donde nos han metido por CORRUPTA Y DELICTIVA AMBICIÓN. A mí, que me barrieron ellos como “inmobiliario” metiéndome en La Modelo, toca mentalizarme que pasados treinta años de nuevo soy culpable, aunque no creo que me encarcelen con los otros 1.999.999 restantes culpables. La verdad, prefería que la culpa la tuvieran los AMERICANOS y sus hipotecas ninja.

26 de febrero de 2009, 15:01  
Anonymous Anónimo said...

Aristóteles:

Ja ja ja, ¿dónde están ahora todos esos nuncabajistas que tanto pregonaban las bondades del La Comeida de Gallinas del Pisito??'

La realidad ha superado los sueños de todos, incluso los más pesimistas.

Como dice pisitófilos, ¿no queríais Pisito? Pues tomad 2 tazas.

22 de mayo de 2010, 16:26  
Anonymous eco vacation costa rica said...

Hello congratulations you did an excellent work with this blog about ¿Por qué bajará la vivienda un 55%? I would like to know more about this topic and please when you have any update contac me please to read it. thanks for sharing!!

27 de agosto de 2010, 4:10  
Anonymous Anónimo said...

Maqui Berry Antioxidant

3 de abril de 2011, 22:54  
Anonymous Anónimo said...

Keyless Lock

2 de mayo de 2011, 1:27  
Anonymous Anónimo said...

Retirement Housing

28 de agosto de 2011, 18:10  
Anonymous Anónimo said...

y a fecha de hoy Burbujator se queda corto.

4 de noviembre de 2011, 19:09  
Anonymous Victoria said...

Habemos ganaoooooooooooo!!!!

Un pisito, en ciertos sitios, costará menos que un utilitario.

6 de noviembre de 2011, 18:16  
Anonymous Anónimo said...

Hello, Neat post. There is an issue along with your site in internet explorer, could check this… IE still is the

marketplace chief and a huge part of people will leave out your wonderful
writing because of this problem.

Also visit my blog post ... www.catral.biz

16 de mayo de 2013, 7:44  
Anonymous Anónimo said...

Thank you for the good writeup. It in fact was a amusement account it.
Look advanced to more added

agreeable from you! However, how could we communicate?


Look at my website: car spa in marietta ga

17 de mayo de 2013, 4:26  

Publicar un comentario

<< Home