miércoles, septiembre 15, 2004

Todo está ocurriendo como se preveía...

Sin duda, los acontecimientos se suceden como estaba previsto. Como comentábamos anteriormente tras el parón estival nos sobreviene la nueva avalancha de oferta inmobiliaria, pero este año sin las habituales subidas de precio recalentadas por el verano. Idealista.com nos volverá a sorprender con subidas trimestrales por debajo del IPC en Madrid capital y la oferta ya está casi al nivel en que la dejamos antes del verano.
Y la coyuntura nacional, parece que se echa el freno, aunque echar el freno es ni más ni menos que no hay más crecimiento al ritmo de contruccción. De momento tenemos el dato del paro de la construcción en agosto (12.000 en construcción) y ahora de nuevo el ratentizamiento del consumo de cemento tras 6 años de subidas pronunciadas:
"España sigue siendo el principal consumidor de cemento de Europa, no en vano, nuestra economía está viviendo, según los expertos, una de las burbujas inmobiliarias más preocupantes del viejo continente. De hecho, aquí se construyen más casas que en Francia o Alemania y sólo ligeramente por debajo de Estados Unidos. Ahí es nada. Sin embargo, el consumo de cemento parece haber echado el freno. ¿Una primera señal de agotamiento del vertiginoso crecimiento experimentado por el ladrillo?"(http://www.elconfidencial.com/noticias/indice.asp?noticia=4&fecha_d=15/09/2004&dia_s=Miercoles&psw=)
Parece que como todo "bearish" nuestros deseos se cumplen y la oferta intentará seguir a ritmo de 700.000 y más adelante cuando la vivienda libre ya muestre su declive vendrán las grandes promociones de VPO, con lo cual la producción seguirá fuerte y la oferta inundará necesariamente el mercado. (1 o 2 años quizá 3)
Y claro españa sigue bien, bien atascada en el consumo financiado y la construcción y si no míren como nos va en lo importante: "El déficit de la balanza por cuenta corriente, que refleja los ingresos y pagos por operaciones comerciales, servicios, rentas y transferencias, aumentó un 81,1% en el primer semestre del año respecto al mismo periodo de 2003, hasta situarse en 15.830,8 millones de euros, según datos facilitados hoy por el Banco de España."(http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idNoticia=1141157)
Y nuestro amigo americano sigue la misma o peor senda, con un déficit de caballo y un dolar próximo a la hecatombe: "El dólar podría caer hasta cerca de las 1,40 unidades por euro en los próximos 18 meses por por la ralentización de la economía estadounidense y por el amplio déficit por cuenta corriente, según Jim O´Neill, jefe del departamento de economía global de Goldman Sachs. La balanza de pagos estadounidense alcanzó un saldo record negativo de 166.200 millones de dólares en el segundo trimestre, según lo publicado ayer por las autoridades norteamericanas. Este nivel representa cerca del 5,7% del Producto Interior Bruto (PIB), algo inusual en los países desarrolados, según el experto. El dólar cotiza en 1,2240 unidades por euro."
En cuanto a los tipos todas las apuestas nos dan una subida a 2.25% antes de año en la zona euro, una subida en septiembre y noviembre a 2% en USA y una subida a 5% en UK. Desde luego que nadie es capaz de aventurarse. Nosotros creemos que las subidas no serán fuertes y si lo son precipitarán más en nuevo entorno deflacionario, aunque a los bancos centrales no les quede más remedio que poner fin a la orgía crediticia:"Fed Will Lift Key Rate in September, November, Economists Say Sept. 15 (Bloomberg) -- The Federal Reserve will raise its benchmark interest rate for overnight loans between banks to 2 percent by year-end, starting with a quarter-point increase on Sept. 21, according to 21 of the 22 largest bond-trading firms. "(http://quote.bloomberg.com/apps/news?pid=10000006&sid=ayDYK6g2dWnI&refer=home)
Parece que la hipoteca cotiza baja como dice Merrill Lynch que aboga por unas buenas rebajas para los bancos y sus hipotecas (peligro para Popular y BBVA). Hoy por lo pronto la negativa del HBOS sobr la OPA de Abbey hace subir a HBOS y bajar al Santander. curioso, no?
Y para terminar les comentaré que una firma americana comenzará a emitir derivados sobre el precio de la vivienda una vez que resuelva algunos problemas sobre los índices a utilizar. De esta manera el hedging nos permitirá apostar tanto por subidas como por bajadas, lástima que sólo sea en el mercado americano. Por supuesto que en España es imposible pensar en esto sabiendo como se cuecen los datos que nos dan las Tinsas y compañía.


martes, septiembre 07, 2004

El otoño será frío aunque la estufa de la construcción no para de echar leña al fuego.

¿Qué está ocurriendo en el sector de la construcción en España? Esa pregunta está en boca de todos y todavía pocos se aventuran a abrir la caja de Pandora.
Desde marzo ocurrieron muchas cosas, algunas son visibles: cambio de gobierno, subida del petróleo, plan de choque de la vivienda, pinchazo en uk, etc. Pero otras son más difíciles de diagnosticar.
El sector de la construcción en España sigue a ritmo de crucero con lo que este año terminaremos también en las 600-700.000 viviendas, lo que echa más leña al fuego por parte de la oferta y amenaza con precipitar una ruptura mucho más brusca del mercado inmobiliario.
Los visados de obra se han reducido sólo ligeramente, quizá en Madrid sea más significativo un 13% menos y un 2% en Barcelona, pero en términos nacionales siguen casi igual que el año anterior.
Si hojean la prensa económica podrán ver la multitud de ofertas de empleo de jefe de obra y similares, sin contar todo lo relacionado con empresas secundarias de la construcción. Este fin de semana aparecieron hasta 27 ofertas de empresas constructoras solicitando puestos de dirección de obra, en el diario “El País”, algo insólito. Las constructoras tienen sus máquinas a todo gas y necesitan algún maquinista más, ya vendrán luego las rebajas como en otros sectores que todos ustedes conocen. Está claro la fabrica tiene mucha inercia, incluso el otro día que estuve charlando con un amigo que trabaja en una empresa de certificación me aseguró que existe suelo urbanizable para construir durante más de cuatro años al ritmo actual.
Mucho nos tememos que el sector seguirá produciendo vivienda y amentará más la presión por el lado de la oferta, la ambición y la atomización del sector hará difícil la contención del ritmo.
Esto quizá alegre a los que quieran comprar una vivienda ya que las rebajas serán el pan nuestro de cada día en obra nueva durante los próximos años, sin embargo hay algunos indicadores que hay que vigilar para tener clara la evolución del sector.
En agosto el paro en construcción subió en más de 12000 personas aproximadamente un 7%, esto podría ser indicativo si no fuese por la práctica de muchas empresas del sector de despedir a los trabajadores durante el periodo vacacional para de nuevo contratarlas pasado dicho periodo. Habrá que esperar a Septiembre para ver la tendencia.
También llama la atención el ligero descenso del consumo aparente de cemento cuyo último dato disponible nos muestra un descenso del 1,6%, si bien descender desde los cielos es poco significativo sabiendo que somos el cuarto consumidor de cemento a nivel mundial (sí amigos aunque en el medallero de Atenas nos quedásemos en el puesto 20º) ¡Deberían sentirse ustedes orgullosos! Los amigos de Bestinver dicen de tal dato que muestra lo ridículo de la situación del sector de la construcción en España.
En fin, a esperar y a ver. Este mes es tradicionalmente el mes en el que de nuevo se despierta la actividad inmobiliaria: aumentan los anuncios, aumentan los que buscan y los vendedores suelen venir con los precios más calientes que antes del verano, quizá les dijo la tía Paca en el apartamento de Banalmádena, “Pues yo el piso tuyo de Fuenlabrada no lo vendería por menos de 50 millones”. Pero nos tememos que este año será diferente: sí aumentarán los anuncios, y mucho; pocos tendrán ganas de buscar con el panorama bajista que azota el mercado y los vendedores lo tendrán difícil para subir los precios de salida. El informe de idelista.com apunta una subida (de los precios de salida, ya saben que lo de negociable ahora lo es más que nunca) trimestral entre 0,5% y el 1%. Y ya son dos trimestres con los precios de salida por debajo de la inflación.

Cuando las barbas de tu vecino veas pelar...(aunque tu vecino sea inglés)

Los ingleses andan muy revueltos, parece que allí se acaba de hacer sonar la campana y no es precisamente la campana de las 11 para pedir la última pinta de cerveza. Prácticamente todos los medios de comunicación se hacen eco de los datos ofrecidos por Rightmove (el idealista.com inglés) que han sido incluso confirmados por los datos de Halifax y Nationwide (estos dos últimos auténticos monstruos hipotecarios con grandes intereses inmobiliarios). Para muchos este verano ha sido en comienzo de un cambio de tendencia, y por primera vez en los últimos años el precio de las casas ha disminuido durante varias semanas consecutivas.
Muchos acusan al BoE (Banco de Inglaterra) de haber subido en exceso los tipos y de ser por eso el causante de dichas bajadas (se olvidan de que precisamente eso era lo que buscaba el Banco y en definitiva lo que quería evitar es un gran crash, y ya veremos si lo consiguen).
Otros medios se hacen eco de la salida al mercado de muchos de los que compraron para alquilar (buy to let) y de lo fuera de mercado que todavía quedan los primeros compradores (first time buyers).
Llegan incluso a cuantificar n 1200 libras (en sólo 2 semanas) la pérdida para el que hubiese adquirido una vivienda (1500 € en dos semanas no está nada mal).
Pero los datos no sólo se quedan así, la asociación de bancos asegura que en Julio las hipotecas prácticamente se volatilizaron y si este mismo mes un 24% de los agentes inmobiliarios reportaban incremento en ventas (y ya se sabe lo optimistas que son estos individuos) en agosto la cifra caía al 2%. Un 98% de los agentes inmobiliarios reconocían que había un descenso en las ventas. Todos estos datos facilitados por el BoE (que sí parecen de fiar).
Sin embargo esta tendencia todavía no es clara en el norte (Escocia), Gales y el Ulster donde todavía se registran algunas subidas (será que no se han enterado de lo que ocurre en la metrópoli).
En las ex-colonias inglesas lo tienen peor: en nuestros antípodas (NZ y Australia) los precios comenzaron a bajar hace ya algunos meses y fuerte en las ciudades como Sydney y Melbourne (también los tipos están entre los más altos del mundo, por encima del 5%).
En el Reino Unido el tema está tan caliente que se habla de la vivienda en todas las partes, en la tele, en la radio, la prensa, los tabloides, el autobús, la oficina, y ya saben ustedes que algunos medios hablan de que el tema inmobiliario ha desplazado al fútbol como deporte nacional. Durlacher, un banco de inversión, asegura que ellos utilizan como indicador su impacto mediático para identificar un mercado recalentado.
Mañana y pasado hay reunión de MPC (órgano que fija los tipos en UK) y se prevé un mantenimiento de los tipos en el 4.75% y yo me pregunto: ¿no será que hasta los agentes con intereses inmobiliarios están enfriando el mercado para evitar que al BoE le dé por acelerar las subidas de tipos?

Hipoteca, Hipoteca, dime que le ocurre a los precios de los pisos....

El verano ya se fue y estamos de nuevo cara a cara con la realidad. Durante este paréntesis en el que toda actividad económica en general e inmobiliaria en particular, pocas cosas han ocurrido. Septiembre nos ha recibido con nuevos indicadores y con las nuevas estadísticas hipotecarias. En relación con las hipotecas vemos de nuevo que los incrementos interanuales siguen en los niveles del 24% en volumen de crédito concedido y aquí es dónde merece la pena hacer una reflexión más a fondo. Si nos adentramos más en lo que significa el crédito hipotecario debemos tener en cuenta que aquí no sólo están incluidos los importes cedidos a los particulares para la adquisición de su vivienda sino también los créditos a la promoción, que como ya hemos apuntado en otra ocasión, son función directa de los proyectos de promoción y construcción en curso. Estas últimas cantidades son crecientes en función de la ralentización del ciclo de ventas, es decir, a mayores tiempos de comercialización mayor crédito a la promoción es necesario ya que los nuevos proyectos deben ser financiados ya que no se obtienen los ingresos esperados por las ventas.
Por otra parte, como muchos de ustedes sabrán, también en nuestro país se están popularizando los créditos de consolidación, aquellos que agregan préstamos personales, saldo de tarjeta de crédito, créditos para la adquisición de vehículos o cualquier otro tipo de deuda dentro de una única deuda consolidada con garantía hipotecaria. Así, el deudor obtiene un tipo mucho más bajo, debido a la garantía de su “revalorizada” vivienda y unos plazos más dilatados. Estas hipotecas también suman en el crédito hipotecario. Por esto y por otros motivos es difícil conocer la evolución del mercado extrapolándolo de la evolución hipotecaria, aunque sin duda muchas de las ventas hechas hace uno o dos años se hipotecan ahora (y son 600.000 viviendas las de 2002 o 2003).
De todas estas cifras hipotecarias las que más nos han llamado la atención son aquellas relativas al importe medio de las hipotecas que durante los dos últimos meses publicados abril y mayo, descendieron a ritmo de 2000 € mensuales hasta los 114.000 €. ¿Será que a pesar del supuesto ascenso de los precios que nos predica Tinsa, cada vez la gente necesita menos dinero de los bancos? Sorprendente.
Ayer se publicaron los datos de la AHE (Asociación Hipotecaria Española) en la que se avanzan los datos de junio y julio sin detallar el importe medio hipotecado (¿Por qué será?) y atacan a los “agoreros” que advertían de que el sector se ralentizaría.
Y por último otro análisis más, si tenemos en cuenta que el dato facilitado para mayo de importe medio hipotecado es un 10% superior al de mayo de 2003, nos cuesta mucho creen los datos de incrementos que daba tinsa en el primer trimestre del año (17% o más) ya que todos sabemos que un incremento en el importe hipotecado del 10% siempre supondrá un incremento inferior en el precio de la vivienda ya que cada subida tiene un efecto multiplicador en la cantidad hipotecada ya que lo que suele ser fijo en la entrada disponible. Podríamos decir entonces que la subida interanual de Mayo-2003 a Mayo-2004 es del 5%, desde luego que esa cifra sí cuadra con nuestra fuentes y es compatible con las medias móviles anuales (un artificio matemático que utilizan las tasadoras para enmascarar la situación actual con las subidas del pasado y que ya les detallaré en otra crónica). ¿Y desde entonces que ha ocurrido? Ustedes ya lo saben y nosotros también.

Nueva era, nuevas formas

Hace ya algunos meses nos apasionamos por el mundo inmobiliario y en esta pasión comenzamos un proyecto que fue trabajado a través de nuestras participaciones en los foros más relevantes del momento. Como no podía ser de otra forma también quisimos mantener nuestra propia web. En esta quisimos mantener la información actualizada así como información útil (informes, links, etc.). Pues bien, como algunos habrán podido comprobar es muy difícil mantener esa información y sin duda está estupéndamente recogida en otros medios que se dedican a la recopilación de noticias.
Por este motivo, de dificultad de mantener la web, y por querer hacer reflexiones algo más elaboradas que no se queden en simples comentarios de foro, con las limitaciones temporales y de espacio que estos tienen, nos embarcamos en una nueva aventura de escribir una serie de crónicas que sirvan para recopilar los pensamientos y acontecimientos que rodean al estallido de la burbuja inmobiliaria.
La frecuencia de estas crónicas la marcará la necesidad y nuestras ganas.
Esperamos que os entretengan y sirvan de discusión y fuente de información un poco más elaborada y con opinión (no pretendemos ser asépticos).
Un abrazo a todos los que nos han ayudado y a los que disfrután con nuestros comentarios.